Constructions de bâtiments

Certains bâtiments ou parties de bâtiments doivent intégrer soit un procédé de production d'énergies renouvelables, soit un système de végétalisation.

Cela s'applique aux constructions de bâtiments ou parties de bâtiment à usage :

• Commercial, industriel ou artisanal

• D'entrepôt, ou de hangars non ouverts au public faisant l'objet d'une exploitation commerciale

• De parcs de stationnement couverts accessibles au public qui créent plus de 500 m² d'emprise au sol

• De bureaux qui créent plus de 1 000 m² d'emprise au sol

Extensions et rénovations associées

Ces obligations s'appliquent également aux extensions et rénovations lourdes de bâtiments ou parties de bâtiment lorsque ces extensions ou rénovations ont une emprise au sol de plus de :

• 500 m², pour les bâtiments à usage commercial, industriel ou artisanal, d'entrepôt ou de hangars, non ouverts au public et faisant l'objet d'une exploitation commerciale

• 1 000 m², pour les bâtiments à usage de bureaux

Aires de stationnement associées aux bâtiments

Lorsque des ombrières sont construites sur les aires de stationnement associées aux bâtiments, elles doivent intégrer des dispositifs de production d'énergies renouvelables sur la totalité de leur surface.

Ces dispositifs sont pris en compte dans l'évaluation du respect des obligations indiquées dans cette fiche.

Cadre général des exceptions

Les constructions, extensions et rénovations lourdes peuvent bénéficier d'une exception à tout ou partie de l'obligation :

• Soit si l'installation des procédés et dispositifs obligatoires n'est pas possible. Cela s'applique notamment si l'installation est de nature à aggraver un risque ou présente une difficulté technique insurmontable. Cela peut avoir lieu :

  • En raison de contraintes patrimoniales

  • Pour existence d'une contrainte technique et/ou architecturale

  • Pour existence d'une contrainte de sécurité

• Soit si les travaux permettant de satisfaire cette obligation ne peuvent pas être réalisés dans des conditions économiquement acceptables :

  • Pour coûts d'installation disproportionnés

  • Pour coûts de production d'énergie renouvelable excessifs

1. Exception en raison de contraintes patrimoniales

Une exemption des obligations de production d'énergies renouvelables ou de végétalisation peut s'appliquer à certains bâtiments ou parties de bâtiments. Il s'agit des :

• Immeubles classés, inscrits ou protégés au titre des monuments historiques

• Autres bâtiments situés :

  • Aux abords des monuments historiques

  • Dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable

  • Dans un site inscrit ou classé

  • À l'intérieur du cœur d'un parc national

Ces bâtiments ou parties de bâtiments sont soumis à l'obligation de production d'énergies renouvelables ou de végétalisation de leurs toitures uniquement si l'autorité administrative compétente (le maire ou le préfet) donne son accord ou autorise les travaux nécessaires pour satisfaire à ces obligations.

2. Exception pour existence d'une contrainte technique et/ou architecturale

1. L'existence d'une contrainte technique et architecturale est établie lorsque les adaptations nécessaires à l'installation d'un système de production d'énergies renouvelables ou d'un système de végétalisation :

• Soit mettent en cause la pérennité des ouvrages initiaux (par exemple parce qu'ils alourdissent une toiture fragile)

• Soit ne sont pas techniquement réalisables (par exemple parce qu'il n'existe pas de système adapté aux dimensions et à l'architecture du bâtiment)

2. L'existence d'une contrainte uniquement technique est établie lorsque :

• Soit lorsque le bâtiment ou la partie de bâtiment dispose d'une sur-toiture ventilée consistant en une paroi horizontale surimposée faisant office de pare-soleil, ne permettant pas l'installation d'un système de production d'énergies renouvelables ou d'un système de végétalisation sur la surface minimale obligatoire

• Soit la présence d'installations techniques en toiture ne permet pas de couvrir la proportion de la toiture qui doit être couverte au regard de l'obligation de production d'énergies renouvelable ou de végétalisation. Pour rappel, la proportion de la surface de la toiture qui doit être couverte pour respecter l'obligation doit être d'au moins 30 %. Elle sera de 40 % à compter du 1^er juillet 2026, puis de 50 % à compter du 1^er juillet 2027.

3. L'existence d'une contrainte uniquement architecturale s'opposant à l'installation d'un système de végétalisation est établie lorsque la pente de la toiture est supérieure à 20 %.

3. Exception pour existence d'une contrainte de sécurité

L'existence d'une contrainte de sécurité est établie lorsqu'il n'existe pas de système de production d'énergies renouvelables ou de végétalisation adapté au bâtiment. Cela s'applique si l'installation ou l'utilisation de la totalité des systèmes existants qui peuvent être installés enfreint une des règles :

• De conception, de réalisation, d'exploitation et des mutations des bâtiments

• Générales de sécurité des bâtiments

S'il existe un système qui permet de ne pas enfreindre ces règles de sécurité, l'exception ne s'applique pas.

4. Exception pour coûts d'installation disproportionnés

L'existence de coûts d'installation disproportionnés est établie lorsque le coût hors taxes des travaux nécessaires à l'installation d'un système de production d'énergies renouvelables ou d'un système de végétalisation dépasse 15 % du coût total hors taxes des travaux de construction, d'extension ou de rénovation.

Comment calculer le coût hors taxes des travaux nécessaires à l'installation d'un système de production d'énergies renouvelables ou de végétalisation ?

Le coût hors taxes des travaux nécessaires à l'installation d'un système de production d'énergies renouvelables ou d'un système de végétalisation comprend notamment les éléments suivants :

• Fourniture des équipements et des matériaux. Les coûts associés à la fourniture des équipements d'une installation photovoltaïque peuvent comprendre la provision pour le remplacement des onduleurs.

• Installation et mise en œuvre

• Réalisation des raccordements éventuels

Dans le cas d'un bâtiment existant, lorsque les travaux ne sont pas initialement prévus et sont rendus nécessaires par l'installation du système, les coûts suivants peuvent être pris en compte :

• Coûts liés au renforcement de la structure et des fondations

• Coûts liés à la réfection de l'étanchéité

Le coût hors taxes des travaux nécessaires à l'installation d'un système de végétalisation doit être diminué, s'il y en a, des dont les travaux bénéficient.

Lorsqu'il est supporté par le maître d'ouvrage, le coût hors taxes des travaux nécessaires à l'installation d'un système de production d'énergies renouvelables doit être diminué des :

• Revenus actualisés résultant de la vente de l'électricité produite sur une durée de 20 ans ou par les économies d'énergie réalisées sur la durée de vie de l'équipement. La durée de vie de l'équipement à prendre en compte ne peut pas être inférieure à 20 ans.

• Autres dispositifs de soutien financiers

• Mécanismes de soutien à la production d'électricité, s'il y en a

Les revenus actualisés pouvant être obtenus par la vente de l'électricité produite par une installation photovoltaïque sont déterminés sur la base des dispositifs de soutien à la production d'énergie photovoltaïque. L'évaluation de ces revenus fait l'objet d'une étude technico-économique réalisée par une entreprise spécialisée. Celle-ci détermine la production d'électricité prévisionnelle qui tient compte des spécificités de l'installation.

Cette entreprise spécialisée :

• Soit dispose d'une qualification ou certification professionnelle conforme aux exigences du dispositif de soutien dont bénéficie l'installation

• Soit dispose d'un signe de qualité délivré par un organisme ayant signé la charte « RGE Etudes » avec l'ADEME pour les études en lien avec l'installation mise en œuvre en toiture

Dans le cas d'une installation de production de chaleur renouvelable, les gains associés aux économies d'énergie sont calculés sur la base d'un prix de l'énergie économisée constant de 60 € HT/MWh.

Le calcul des gains actualisés tient compte d'un taux d'actualisation fixé à 3 %.

Quelles dépenses doivent être prises en compte dans le coût hors taxes des travaux de rénovation ?

Le coût total hors taxes des travaux de rénovation comprend l'ensemble des travaux nécessaires à la rénovation du bâtiment, ou de la partie de bâtiment, notamment les travaux de :

• Confortement

• Renforcement

• Fondations

• Gros œuvre

• Charpente

• Couverture

• Étanchéité

• Isolation thermique

• Chauffage

• Refroidissement

• Éclairage

• Plomberie

• Revêtements de sols

• Peinture

• Sécurité contre l'incendie

• Ventilation

Le coût hors taxes des travaux de rénovation pris en compte doit être diminué des :

• Gains actualisés pouvant être obtenus par la vente de l'électricité produite sur une durée de 20 ans

• Économies d'énergie réalisées sur la durée de vie de l'équipement

• Autres dispositifs financiers de soutien

5. Exception pour coûts de production d'énergie renouvelable excessifs

L'existence de coûts de production d'énergie renouvelable excessifs est établie lorsque le coût actualisé de l'énergie produite par le système de production d'énergie renouvelable :

• Dans le cas d'une installation photovoltaïque, dépasse sur une durée de 20 ans, la valeur du tarif d'achat ou du tarif de référence utilisé pour le calcul des revenus pouvant être obtenus par la vente de l'électricité produite par l'installation, multiplié par un coefficient égal à 1,2.

• Dans le cas d'une installation de production de chaleur renouvelable, est supérieur à un seuil de 200 €/MWh sur la durée de vie de l'équipement. La durée de vie de l'équipement à prendre en compte ne peut pas être inférieure à 20 ans.

Le coût actualisé de l'énergie est défini comme la somme actualisée des coûts d'investissement et des coûts d'exploitation et de maintenance du système, divisée par la somme actualisée des quantités annuelles d'énergie produite par le système. Le calcul du coût actualisé de l'énergie tient compte d'un taux d'actualisation fixé à 3 %.

L'évaluation du coût actualisé de l'énergie fait l'objet d'une étude technico-économique réalisée par une entreprise spécialisée. Cette entreprise :

• Soit dispose d'une qualification ou certification professionnelle conforme aux exigences du dispositif de soutien dont bénéficie l'installation

• Soit dispose d'un label de qualité qui correspond à l'installation mise en œuvre en toiture et délivré par un organisme ayant signé la charte « RGE Études » avec l'ADEME

Justification de l'exception

L'autorité compétente en matière d'autorisation d'urbanisme (mairie ou préfecture) peut prévoir que tout ou partie des obligations ne s'appliquent pas aux constructions, extensions ou rénovations lourdes de bâtiments ou de parties de bâtiment lorsqu'une attestation du maître d'ouvrage, jointe à la demande d'autorisation d'urbanisme, justifie de l'une des exceptions. L'attestation doit être accompagnée des pièces justifiant l'exception dont le maître d'ouvrage estime qu'il peut bénéficier.

Contrôles et sanctions administratifs

Des contrôles administratifs peuvent être menés au cours des travaux de construction ou de rénovation des bâtiments et jusqu'à 6 ans après leur achèvement. Ils peuvent avoir lieu entre 6 heures et 21 heures et, en dehors de ces heures, lorsque les lieux sont ouverts au public.

Lorsqu'un manquement est constaté à l'occasion d'un contrôle, un rapport est remis à l'autorité administrative compétente (par exemple la préfecture ou la mairie). Une copie de ce rapport est remise au propriétaire des bâtiments qui peut faire part de ses observations à l'autorité administrative dans un délai qu'elle détermine et qui est d'au moins un mois.

Le propriétaire peut être mis en demeure de régulariser sa situation dans un délai déterminé. Si, à l'expiration du délai imparti, il n'a pas régularisé sa situation, l'autorité administrative compétente peut arrêter une ou plusieurs des sanctions administratives suivantes :

• Obliger la personne mise en demeure à consigner entre les mains d'un comptable public avant une date déterminée par l'autorité administrative une somme correspondant au montant des travaux ou opérations à réaliser

• Faire procéder d'office, en lieu et place de la personne mise en demeure et à ses frais, à l'exécution des mesures prescrites. Les sommes consignées sont alors utilisées pour régler les dépenses ainsi engagées

• Suspendre les travaux de construction, de rénovation ou de démolition jusqu'à ce que la situation du propriétaire ait été régularisée et prendre les mesures conservatoires nécessaires, aux frais de la personne mise en demeure

• Ordonner le paiement d'une amende administrative au plus égale à 20 000 € pour une personne physique et à 100 000 € pour une personne morale

• Ordonner le paiement d'une astreinte journalière au plus égale à 300 € pour une personne physique et à 1 500 € pour une personne morale, applicable à partir de la notification de la décision la fixant et jusqu'à satisfaction de la mise en demeure ou de la mesure ordonnée

Ces mesures sont prises après avoir communiqué au propriétaire des bâtiments les éléments susceptibles de fonder ces mesures et l'avoir informé de la possibilité de présenter ses observations dans un délai déterminé d'au moins un mois.

Les amendes et les astreintes sont proportionnées à la gravité des manquements constatés. L'amende peut être prononcée jusqu'à 3 ans après la constatation des manquements.

L'acte arrêtant ces sanctions peut être publié sur le site de la préfecture, pendant une durée comprise entre 2 mois et 5 ans.

Sanctions pénales

Le fait, pour les utilisateurs du sol, les bénéficiaires des travaux, les architectes, les entrepreneurs ou toute autre personne responsable de l'exécution de travaux, de ne pas se conformer à ces obligations est sanctionné d'une amende de 45 000 € (personne physique) ou 225 000 € (personne morale).

En cas de récidive, une peine de 6 mois d'emprisonnement peut également être prononcée.